土地一级开发运作模式，一起来看看吧

土地一级开发运作模式

在土地一级开发制度产生之前，土地整理工作主要由房地产开发企业以协议出让或者先划拨后补充协议的办法取得土地后，自行进行征地、拆迁和市政建设工作，之后再行开发建设房屋。

在这一过程中，土地一级开发和二级开发都是由同一家房地产开发商完成的，政府在这个过程中既不能控制土地的开发成本，也不能详细掌握土地开发后的增值情况，因此对土地开发与利用无从控制。而对于房地产开发企业来说，由于征地、拆迁、补偿以及市政建设都要由自己来承担，在实践中也面临极大的不确定性，经营成本和风险也都很高。不仅如此，在协议出让的模式中，不可避免地产生了大量的腐败及国有资产流失的现象。

因此，随着我国城市化的不断快速推进，土地整理模式亟待改变，土地级开发制度及新的土地整理模式应运而生。

结合现今我国相关政策规定及目前土地一级开发运作现状，将土地级开发运作模式主要划分为政府机构主导型和市场运作型两大类。

一、政府机构主导型

(1)土地储备机构直接作为土地一级开发主体

即由政府下属的土地储备机构全权负责土地一级开发工作的资金筹措、办理规划、项目核准、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或通过招标方式选择土地一级开发企业负责土地开发实施的具体管理工作，土地储备机构支付土地一级开发企业一定管理费用。

（2）政府领导下的市场化运作

即政府授权委托国资控股企业直接行使土地一级开发的实施和管理职能。此时，相当于国资控股企业不仅仅代表了土地储备机构直接行使土地储备职能，其自身也变成土地一级开发企业直接负责土地开发工作的具体实施，如我们所熟知的大部分城市的城建、城投公司就是这类国资控股企业的典型代表。

(3) 国有工业用地由原工厂所有者作为土地一级开发主体

对于部分具备条件的国有工业用地而言，可由原工厂所有者为主体进行资金筹措、办理规划、项目核准、拆迁安置及大市政配套设施建设等土地开发工作，达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”后直接入市交易。

(4）政府主导下的一、二级联动开发

即政府将土地一级开发与土地二级开发直接打包全盘出让给房地产开发企业，由房地产企业自行完成土地一级开发整理工作，并由该房地产企业在整理完成的土地上继续进行房地产二级开发业务。

在优质的土地开发资源目渐紧张的今天，对于优质土地资源的竞争变得越来越激烈，很多的大型房地产开发企业为在土地市场的竞争中抢占先机，往往更愿意将级土地整理和土地二级开发相结合，在获得优质土地储备的同时，也赢取了整体收益最大化。

具体而言，就是房地产企业通过土地一、级联动开发运作模式，再获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的三级开发的优厚收益。

但该模式也存在一定的风险。就政府层面而言，不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。就房地产开发企业而言，拆迁难度越来越大，开发实施的推动力量难以与行政力量作比较，开发周期更是无法估算。

二、市场运作型

市场运作型是指，政府负责土地一级开发企业的招投标工作，所有有资质的一级开发企业均可以参与投标工作，由中标的企业全权负责土地一级开发的融资、规划、拆迁安置及大市政配食设施建设等手续办理及土地整理实施工作，政府只承担监督职能。如现在北京市与海南省部分一级开发土地即采用了市场运作型开发模式。

虽然从理论上讲，通过公开招投标的市场化运作的一级开发运营模式更加公平透明，一级开发企业的操盘经验与市场驱动能更好地促进行业的发展，但因资金投入量大、可操控性、公平竞争及政企职能划分等问题，也导致了一级开发市场化运营的高风险性。因此，在行业相应的规章制度并不健全的今天，虽然土地一级开发市场化运作前景甚为光明，但目前推广并不广泛。

对于现今以政府主导运营模式为主的土地一级开发市场而言，房地产二级开发商往往会较多地参与土地一级业务，在融资、土地规划、拆迁安置乃至土地平整等各个业务工作方面协助政府，以便更早地接触土地，更有效地与政府形成前期的良性互动，以期在招拍挂的土地市场竞争中抢占先机，取得政府的支持。